五四北下架，宁化旧改，福州楼市怎么看？
今天来聊聊近期楼市的话题，主要就两个点，一个是土拍，一个是东区榕博新校。2024年的第一场土拍，发布补充公告：宗地2024-03号（住）、宗地2024-09号（住）、宗地2024-10号（住）取消出让。三幅地块，一幅位于金山北，两幅位于五四北罗汉山地铁站周边，地块楼面价分别：1.5W，1.1W，1.1W。对于五四北的两幅地块，上一场土拍已经上架过，当时也是临时下架。当时整个西园旧改上架，最终多幅地块取消：宗地2023-55号、56号、58号、60号、61号、62号、63号、67号、68号、69号。分析：五四北的两幅地铁口纯商，楼面价1W出头，都无人认领，而且还是连续两次下架。从群友的分享来看，两幅地块背靠罗汉山，周边存在庙宇，除此之外，山的另一头是罗汉山陵园。关于陵园房，这几年也有不少相关案例，比如五四北站坂周边，当初天空之城、金地·五四领峯，可以远看到莲花峰万寿园，除此之外更类似的还有融侨悦江南的妙峰山陵园。对于两幅地块，从实际感观而言，可能并没有那么直接，不管实际影响如何，最少说明一点，目前五四北地铁边的纯商，吸引力并不高。至于金山北的地块，主打是二线景观，楼面价1.5W并不低，最终取消，预计也是无人认领。从最近的土拍可以发现，为了防止大面积流拍，在土拍前都会下架没人要的地块。换言之，剩余地块可能都有潜在买家。这一次最受关注的就是金山南的高宅地块，一次性全部上架，纯商218亩，安商37亩。这样大体量的供应，楼面价1W出头，最终是国企兜底，还是有外来房企入场，会是一大热点。不管最终如何，金山短期内会面临大量新盘供应，届时的楼市也面临巨大压力。此时对比五四北和金山的土拍情况，不知道无人要是好还是坏？对于这次补充公告，从当时瞎猜的情况来看，还是存在被打脸。当时感觉非核心地块，基本55开流拍或者兜底。最终高宅居然没有下架，那就再瞎猜下去，高宅地块大面积被国企兜底拿下。榕博新校当初规划的潭桥小学，最终由榕博小学负责办学，挂牌福州市晋安榕博小学（东区），于2024年秋季开办。招生范围划分方案：景湖新苑、榕发观湖郡、榕发誉湖郡、保利和光尘樾、建发养云公馆、建发璟云公馆。要求提前落户3年，片内生对口晋三中。分析：这所新校当初以为是独立的九年一贯制学校，不过建成后，就已经挂牌榕博小学，官宣后也正式纳入榕博集团。这几年，榕博集团在东区可以说和新盘做出密切联系，除了核心校外，还有多所成员校：福州市晋安湖学校（原红光小学）：划片保利云上、建发美的君兰和鸣。鼓山中心小学（榕博成员校）：划片晋安湖叁号院。这一次的新校，相比于这些成员校，明显关联更密切。从这种配置来看，很容易联想就是前2年的金闽小学，最终被金山小学，规划成金闽校区，一起对口金山中学。由于金山小学被限制提前3年，最终金闽也同样保留这个规则。这一次的榕博东区校区，基本原样照搬，唯一的不同点在于，晋三中还有一所对口小学，即鹤林小。相比目前晋三中的数据表现，可能当时规划独立九年一贯制，预期会更高。毕竟这所新校的划片，基本都是周边近年的新盘，除了景湖是纯安置房外，剩下楼盘房价都不低。不管如何，榕博小+晋三中，已经是目前东区最头部的学区配置。只不过提前三年的限制，对于周边楼盘到底是利好还是利空。个人感受从自住的角度，肯定还是偏利好，至于是投资难说。除此之外，这里面唯一的新盘，就是誉湖郡，相当于又一次新盘提前划片。换言之，目前化工路以南的揽湖郡、天琴湖，基本跟这所新校无缘，大概率划片鼓山中心小学。至于这样的操作后，能否给新盘带来不一样的销量，值得关注。相比于以前，新盘不给划片，这几年新盘提前划片的案例可以说越来越多，除了上述的云上、君兰和鸣、叁号院等，还有鲁能公馆三期等。可以说面临楼市低迷后，不管是外来房企，还是本土国企，也都在想办法来提高楼盘预期，辅助销量。学区话题1、即近年多所学校被限制提前3年落户，从最早的金山小学一所，最近短时间覆盖到：象峰小学、榕博小学、国货路小学、三附小、湖滨小、钱塘小、温泉小。这些学校的情况基本都比较一致，生源过多，学校无法承受，至于后续是否还有其他学校，也不好说，虽然新生人口在减少，但是要反馈的小学还需要一定时间。有意向的购房者，可以关注学校的生源情况，只要不是班级人数过多，预计都不会被限制。2、今年的定向生比例，会达到多少？按规划2025年达到70%，去年才55%，今年注定还会再提高比例，定向生的持续走高，也再逐步打破头部学区的垄断。3、私立锁区摇号，头部的华伦，位于台江和晋安，这两个片区，也就这两所是选择，当没了鼓楼的核心生源后，私立最终的排名是否会被打乱。从片区人数，以及私立招生数来看，晋安区面临较大利空，台江区第二，最大利好反而是鼓楼+仓山。4、江南水都小学金城湾校区，这所给超级大盘配建的新校，将揭开对口初中，从目前周边情况来看，没有其他选择，对口桔四，唯一的关注点，是过渡还是正式对口，个人感受大概率过渡桔四，跟仓六小一样。核心区旧改近期宁化新村旧改，群友讨论较多，还发来了调查表，虽然去年出现河南新村周边，部分小区抵制旧改的情况，但是从大部分情况来看，即便目前拆迁红利不大，但是不少人还是更倾向旧改。宁化新村位于西二环沿线，周边部分小地块前几年也已经旧改，供应了部分安商房。去年上海西的上市，带来较好的销售表现，加上鼓楼核心旧改，拍出了较好的楼面价。一系列的表现，让低迷的土地财政有了更明显的方向。对于宁化新村，面积达到200亩左右，周边还有传言多次的凤凰新村，同样是巨型旧改地块。假如这两幅地块，能在今年都启动旧改，届时整个周边的楼市会很热闹，最终会给出多少定价。以及去年上市的上海西两大新盘，是否会面临短时间的背刺。盘点总结今年楼市相比于去年初，数据并不理想，对于楼市的预期，最大的看点一直都是土拍。这几天，部分城市拍出高价地块，至于福州会有什么样的表现，周末就能见分晓。如果依然是大面积兜底，很明显后续的预期也比较明朗。一旦楼市没有好转，部分区域的大面积旧改，一次性供应天量房源，对于周边楼市都是相当致命。相比于去年的四大金刚，今年东区的三远、后续的高宅，以及鼓台部分核心旧改，都是很大的看点。楼市遇冷，只会做到雨露均沾。
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